Mietpreisbremse und Neubau Ausnahme in Berlin: Was gilt wirklich und was nicht?

Rechtlich ist die Mietpreisbremse kein allgemeines Preisrecht für jede Miete. Sie ist ein Regelwerk zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in bestimmten Gebieten. § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist dabei die zentrale Schaltstelle: Befindet sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das durch eine Landesverordnung bestimmt wurde, darf die vereinbarte Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um zehn Prozent übersteigen. Für dich als Investor heißt das, dass die Regel typischerweise beim Neuabschluss eines Mietvertrags im Bestand relevant wird und nicht automatisch jede Bestandsmiete erfasst.

Entscheidend für die Praxis ist deshalb, ob Berlin als Gebiet im Sinne der Norm festgelegt ist und wie lange diese Festlegung gilt. Das Land Berlin hat das gesamte Stadtgebiet per Mietenbegrenzungsverordnung einbezogen. Aktuell gilt die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (MietBegrV BE 2026) vom 11. November 2025, die am 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist und mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft tritt. Damit ist die Mietpreisbremse in Berlin flächendeckend zu beachten, sobald du eine Bestandswohnung neu vermietest.

Planungssicherheit entsteht außerdem durch den Blick auf den bundesrechtlichen Rahmen, denn die Landesverordnung kann nur innerhalb der bundesgesetzlichen Ermächtigung erlassen werden. Der Bundestag dokumentiert, dass die Mietpreisbremse auf Bundesebene bis Ende 2029 verlängert wurde, nachdem die Regel zuvor bis zum 31. Dezember 2025 befristet war.

Ob eine Neuvertragsmiete zulässig ist, hängt am Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete. § 558 Absatz 2 BGB definiert sie als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder geändert worden sind. Damit wird klar, dass es um eine Vergleichsgröße geht, die aus realen Mieten abgeleitet wird und nicht aus einzelnen Spitzenwerten am Markt.

In der Praxis machen Mietspiegel diese Vergleichsgröße handhabbar. § 558c BGB beschreibt den Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Stelle erstellt oder anerkannt wird und regelmäßig fortgeschrieben werden soll. Berlin stellt seinen Mietspiegel öffentlich bereit und erläutert dort die Anwendung. Auf der offiziellen Mietspiegel-Plattform wird außerdem erklärt, dass der Berliner Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel nach den Vorgaben der Mietspiegelverordnung erstellt wurde.

In der Anwendung leitest du die Vergleichsmiete aus den Merkmalen der einzelnen Wohnung ab und setzt darauf den gesetzlichen Aufschlag von zehn Prozent, sofern keine Ausnahme greift. § 556d BGB liefert die Obergrenze, der Mietspiegel konkretisiert den Ausgangswert. Stabiler wird deine Renditeannahme, wenn du diese Einordnung nicht pauschal schätzt. Stattdessen leitest du sie am Objekt nachvollziehbar her, weil schon Unterschiede bei Wohnlage, Baualter oder Ausstattung die Einordnung in eine Spanne verschieben können.

Viele Investoren verknüpfen das Wort Mietpreisbremse automatisch mit der Vorstellung, dass Mieten generell kaum steigen dürfen. Tatsächlich steuert die Mietpreisbremse primär die Miethöhe bei Mietbeginn, während laufende Mieterhöhungen nach anderen Normen beurteilt werden. § 558 BGB regelt etwa die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter formellen Voraussetzungen. In Berlin kommt zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze hinzu.

Bei der Wiedervermietung im Bestand bleibt § 556d BGB mit der Zehn Prozent Grenze die Grundlinie. Gleichzeitig kann die zulässige Miete im Einzelfall höher sein, ohne dass ein Verstoß vorliegt. § 556e BGB regelt den zentralen Fall über die Vormiete: Ist die Vormiete, also die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d zulässige Miete, darf grundsätzlich bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Für deine Ankaufsprüfung ist das wichtig, weil du die Historie der Einheit als eigenen Prüfpunkt behandeln kannst, statt nur den aktuellen Mietspiegelwert anzusetzen.

Wichtig (oft übersehen): Auch Modernisierungen können die zulässige Neuvertragsmiete anheben. Nach § 556e Abs. 2 BGB darf die Grenze aus ortsüblicher Vergleichsmiete + 10 % überschritten werden, wenn in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert wurde – und zwar um den Betrag, der in einem laufenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung zulässig wäre. Für die Praxis heißt das: Zeitpunkt (3-Jahres-Fenster) und Kosten-/Maßnahmenlogik müssen belegbar sein, sonst fällt dieser Hebel in der Kalkulation weg.

Rechtsfolgen und Transparenz laufen über § 556g BGB. Dort ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter einen Verstoß rügen muss, um zu viel gezahlte Miete zurückverlangen zu können, und wie sich eine verspätete Rüge auswirken kann. Zusätzlich enthält die Norm Regelungen zur Auskunft im Kontext der Mietpreisbremse, damit eine Prüfung der Zulässigkeit möglich ist. Für dich als Vermieter oder künftiger Eigentümer bedeutet das: Je sauberer Vormietdaten, Modernisierungsunterlagen und die Herleitung der Vergleichsmiete dokumentiert sind, desto kalkulierbarer werden mögliche Auseinandersetzungen.

Für viele Anleger ist die Neubauausnahme der zentrale Punkt, weil sie pauschale Bedenken gegen Berlin konkret einordnet. § 556f Satz 1 BGB stellt klar, dass § 556d BGB nicht anzuwenden ist auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Entscheidend ist also die erstmalige Nutzung und Vermietung der konkreten Wohnung nach dem Stichtag. Genau das meint die Neubau Ausnahme in Berlin im rechtlichen Sinn, unabhängig davon, ob das Gebäude in einem etablierten Kiez steht oder in einem Neubauquartier.

Wichtig für die Einordnung: Die Ausnahme ist wohnungsbezogen, wenn eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (oder neu geschaffen wurde, etwa durch Dachgeschossausbau), dann greift die Mietpreisbremse für diese Wohnung nicht nur bei „der ersten“ Vermietung, sondern auch bei späteren Neuvermietungen dieser Wohnung grundsätzlich nicht. Für deine Investmentlogik wird die Abgrenzung damit noch klarer: Wiedervermietung im klassischen Bestand unterliegt grundsätzlich der Begrenzung, während Wohnungen mit „erstmals genutzt und vermietet nach dem Stichtag“ im Regelfall nicht unter § 556d fallen. Bei solchen Wohnungen kannst du die Ausgangsmiete bei Neuabschluss grundsätzlich frei vereinbaren, weil die Mietpreisbremse auf diesen Wohnungstyp nicht zugreift. Hat die Wohnung dagegen bereits vor dem Stichtag existiert und wurde sie genutzt und vermietet, handelt es sich beim späteren Mieterwechsel um Wiedervermietung, bei der § 556d BGB wieder relevant werden kann.

Neben dem Neubau nennt § 556f BGB noch eine zweite Ausnahme, die für Sanierungsstrategien relevant sein kann. Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist von den Regelungen nach §§ 556d und 556e ausgenommen. Ob eine Modernisierung als umfassend gilt, ist eine juristische Einzelfallfrage, die an Umfang und Ergebnis der Maßnahmen anknüpft, weshalb du hier besonders sorgfältige Dokumentation brauchst, wenn du dich darauf stützen willst. Und genauso wichtig: Diese Ausnahme bezieht sich auf die erste Vermietung nach der umfassenden Modernisierung. Bei späteren Neuvermietungen gelten grundsätzlich wieder die normalen Regeln (auch wenn die dann erreichte Miethöhe über Vormiete-Effekte praktisch fortwirken kann).

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Öffentliche Diskussionen rund um Mieten sind in Berlin dauerhaft präsent, doch sie ändern die Rechtslage nicht automatisch. Verlässliche Orientierung bekommst du über Primärquellen, also über die Normtexte im BGB und über die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Gerade die Verordnung zeigt, was aktuell gilt: Berlin ist flächendeckend einbezogen, die Geltung läuft bis Ende 2029 und die Anwendung knüpft an die bundesrechtliche Systematik an. Wenn du mit diesen Quellen arbeitest, kannst du klar zwischen geltendem Recht und Meinungswellen unterscheiden.

Am Ende reduziert ein sauberes Raster die Unsicherheit: Mietpreisbremse in Berlin bedeutet in erster Linie eine Obergrenze bei Neuverträgen im Bestand, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Gleichzeitig sorgt die Neubauausnahme für Spielraum bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wenn du beim Ankauf konsequent Wohnungs-Stichtag (erstmals genutzt und vermietet nach 1.10.2014), Vormiete, Modernisierung der letzten drei Jahre und Mietspiegel-Einordnung prüfst, wird das Thema von einem diffusen Risiko zu einem kalkulierbaren Parameter.